| 项目概况：假设在福满楼酒店隔壁有一幢没有经营的综合楼面积约9000平方米，其中主楼部分7000平方米左右，设置客房约160间，副楼设有餐馆约2000平方米，暂时没有营业。 一、 根据项目具体情况对经营定位分析 根据项目具体情况对项目经营进行准确定位是最重要的。多年从事地产开发，我们发现商业项目的成功与否与经营定位有直接关系，在美食街开饭店，经营难度自然会低；在批发市场周边开金店，经营难度自然会加大。本可行性分析只是按照一般企业平均管理水平考虑，针对项目具体情况进行宏观分析。 （一）扬州旅游概况：扬州旅游业迅速发展，日益成为扬州的支柱产业。1998年来到扬州旅游的人数为467.67万人，2000年突破500万人，2002年达到643.13万人。扬州市国内旅游收入从1998年的32.07亿元增长到2002年的48.06亿元，增长了49.86%，年均增长11%。旅游业的兴起必将带动酒店的增长，扬州目前有规模较大的酒店、宾馆共49家，共有套房4202套。其中四星级酒店4家，现有套房共1110套；三星级酒店5家，现有套房共617套；二星级酒店14家，现有套房共975套；其余为无星级酒店。2002年来扬旅游人数就达643.13万人，而扬州酒店年接待能力约为300万人，还有约一半的游客要通过其他方式解决住宿或当日返程，市政府目标将扬州打造成为游客首选的旅游目的地和我省周边旅游的集散地，力争到2007年使旅客总量超过1500万。因此扬州市的酒店业还需要增强接待能力，以满足旅游业快速发展的需求。 （二）扬州酒店的需求：随着扬州对外交通的不断改善，特别是铁路通车，扬州旅游业面临更大的市场机遇。扬州目前中低档次的旅馆酒店不能满足旅游的需求。（1）扬州酒店分布，目前扬州酒店分布可以划分为三个板块。江阳中路板块，主要是江阳路沿线有新世纪大酒店、花园国际大酒店、小小大酒店以及金天城项目，特别是新世纪大酒店、花园国际大酒店已经形成一定的品牌规模效应。文昌西路板块，主要是沿文昌西路沿线有京华大酒店、石塔宾馆、蓝天宾馆、春兰宾馆、富达宾馆、红杉树大酒店、红河谷宾馆，加上在建的来鹤台和139号地块，其中以京华大酒店为核心。环瘦西湖板块，主要是环瘦西湖周边有西园宾馆、扬州宾馆、迎宾馆、二十四桥宾馆等。 （2）三板块比较：瘦西湖板块档次较高，接待量有限，文场西路板块除了京华大酒店几乎服务于旅行社属于中档次，接待量较大。江阳中路板块由于新世纪大酒店以及花园国际大酒店的品牌以及规模效应，前景较好。在文昌西路需要大量的中低档的适合旅行社的客房，该处是最佳选择。 （三）综上所述，本项目适合改造成为宾馆酒店，运营应该没有问题。 二、根据项目酒店的定位对项目进行投资收益进行估算 方案一、租赁经营 主要思路：租赁原物业装修进行酒店经营，简单估算投资收益如下： （一）项目运营收入 在文昌中路沿线，新装修的酒店一般价格在160～180元/间.天，我们暂按照150元/间.天计算，暂时按照160个房间计算，实际可以装修更多的房间，每天收入150*160＝24000元，一年为24000*365＝876万元，目前扬州酒店平均入住率在70％左右，我们入住率暂时按照60％估算，客房年收入应该为876*60％＝525万元，我们暂时按照500万元估算，餐饮收入暂时不列入收益。 （二）运营成本 1、房租 目前我们按照3000元售价测算租金，那么9000平方米，总售价为2700万元，按照5％回报返算租金应该每年135万元，就目前市场情况，租金应该在100万元每年。 2、装璜折旧 装潢我们按照3万元每间投入，目前160个房间，合计装璜需要约480万元，暂按照500万元估算，我们按照5年平均折旧，那么每年分摊装璜成本100万元。 装璜费用包含房间装修、大堂装修、外部立面装修。 3、经营成本 根据经验，酒店运营成本一般应该在收入的35％左右，运营成本主要包括人员工资、水电费用、易耗宾馆用品。那么我们日常运营成本每年为500*35％＝175万元。 （三）收益分析 我们首期投入，装修500万元，第一年租金100万元，合计投入600万元，以后5年每年收益为500（收入）-100（租金）-100（装璜折旧）-175（运营成本）＝125万元。从第6年开始装璜折旧结束，每年收益为225万元。 方案二、买断经营 主要思路：一次买断，装修出售产权，由酒店经营公司统一经营，返还业主一定的租金回报，相当于运营公司租赁业主的房产经营。（由于版面关系，对于经营、回报、具体操作不赘述） （一）运营成本 （1）房产投入：目前我们按照3000元售价测算，那么9000平方米，总售价在2700万元左右。 （2）装璜投入：装潢我们按照3万元每间投入，目前160个房间，合计装璜需要约480万元，暂按照500万元估算。 （二）运营收入 全装修酒店出售，统一经营，目前宾馆售价按照5000每平方米计算，7000平方米全部出售，合计收入3500万元。餐饮用于经营，不出售。 （三）收益分析 如果运作顺利，该项目从装修开始到销售结束，周期需要半年时间。我们累计总投入2700（房价）+500（装璜）＝3200万元，总收入为3500万元，剩余2000平方米的餐 |
| 多谢haiyzh0532朋友，已奖励！ 其时这个问题乍看不好做，但是如果分解一下的话还是部困难的，就是一个收益性物业的利润计算问题，但是能分解成这一类的问题并且对个方面的费用进行准确估算是能否准确的关键。 当然了，还有很多因素需要考虑，简单计算的话可以省略掉这些因素的，如果要进行准确计算的话那就要建立模型进行分析了！ 还希望更多的朋友对此进行分析，也希望能有更多精彩回复，还是那句话好贴重奖！ |
| 谢谢大家的帮助，这些资料很宝贵。目前酒店行业已经成为天津等地的一个新兴的热门行业，同时我也觉得，随着国家西部大开发、环渤海经济圈等诸项战略部署的实施，以及2008年奥运效应，使得酒店业市场在未来一段时间里会有一个长足的发展。希望同仁们予以关注，以各地的经验相互借鉴。 |
北京 | 房地产
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