[分享]旭辉世茂竟然这样做工程质量管理!怪不得成长那么快

发表于2019-07-31     1574人浏览     3人跟帖     总热度:1220  

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细心的地产人可能会发现,今年各大房企的口头禅都变了。
过去,大家一开口就是提速,快周转;而今年,提质、保质成为各房企对外发声中频繁提及的词汇。而对于仍处于上升期的房企来说,要让质量提升跟上规模增长,确实是个难题。
今天,明源君梳理下标杆房企的做法及经验,希望对大家破解这一难题有所帮助。


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重视技术升级
提效提质两不误

工程建造的实施者是施工方,但纵观国内地产行业的技术革新,一直都是房企在推动,例如万科提出住宅产业化、知名地产提出SSGF工法体系。在工程建造过程中,房企不需要亲力亲为,却要有革新意识,挖掘新工艺工法,用技术推动工程提效提质。

1、鼓励一线参与技术革新,不断迭代建造体系

一线的工程管理团队是最清楚现场情况的人,对于哪些工艺工法需要改进,他们最有话语权。让他们主动参与到工艺工法革新是最直接也最有效的办法。

例如世茂在这两年在内部大力提倡“微创新”,鼓励一线尝试新的工程做法和管理方法。一线员工的想法在自己项目实践可行了,上报到集团,集团排人员下去考察,看看是否可以落地,是否适合在全国或区域内推广。一旦审核通过了,将给予1~5万元作为这个人及其团队的奖励。

局部创新不断叠加,也可以产生从量到质的变化,完成整个建造体系的迭代。

这几年,为适应规模增长及市场竞争,很多房企也在加速新技术引入,升级原有的建造体系

旭辉在去年开始全面推行建造2.0体系,该体系包含10大建造工艺、2大穿插施工、3大先行、1大系统工作前置。其提效的核心将“串联”作业改为“并联”作业,在总工期减少的同时,单项工程的施工工期。

与此同时,运用新工艺提质。其中,10大建造工艺,包括全砼外墙、预制隔墙条板、大钢模/铝模、爬架、高精地坪、高精砌体、免/薄抹灰、全砼电梯井道、预埋止水节、后浇带提前封闭等新工艺。

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全砼外墙工艺

这些工艺不仅缩短了施工工期,降低了用工量,且能规避传统施工的一些质量通病。例如渗漏问题,应用全砼外墙工艺之后,标段风险检出率降低了12%左右。

2、梳理工程问题项,针对性的做技术改进

按照以往项目的抽检数据,以及客户的投诉数据,整理出重点问题项,再针对性的制定质量提升办法。

例如标杆房企内部针对客户敏感点,梳理出自己的工程质量管理重点。
龙湖曾总结出装修工程质量管理的“八字方针”,即偏差、开裂、渗水、观感,针对这几大问题,制定相应的应对措施。

某top20房企,为解决渗漏、空鼓、开裂、观感等四大质量通病,根据工程建造过程的抽检分数,以及交付评估分数进行排名,对低分指标进行分类,用排除法,先剔除掉对后期影响不大的问题项、无法用新工艺提升的问题项,进而筛选出可以进行工艺提升的问题项,并针对性进行工艺革新。

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管理体系标准化
并让合作方有能力执行

部分房企不同项目间质量差距巨大,一个重要原因是没有在内部形成自己的标准。
施工方作为执行单位,其首先考虑的是怎么省时省力完成工程建造,而不是什么样的产品更让购房者满意。甲方不提出明确的建造标准和管理标准,施工方按照国家标准进行建造,做出来的产品可能是合格品,未必是客户满意的产品。

对房企来说,国家标准是下限,不容突破客户满意是上限,应该无限接近。

1、统一甲乙双方的质量管理标准

手工时代,每个手工者制作的模型都会有差异,甚至制作者的心情好坏都能影响最终成果;工业化时代,流水线生产却能保证每个模型水平相当。

工程标准体系的建设,从工程的事前事中事后三个阶段入手,将对事的管理和对人的管理结合起来,使各区域各项目的管理动作和实施标准保持一致,即便最终成果有一定偏差,基本底线也不会被突破。

①工艺工法标准化,作为现场施工指南

制定工艺操作标准,让现场人员能按部就班进行施工操作。
如图为某千亿房企制定的分项工程技术标准,每一条展开后会有详细操作细则。

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万科针对各关键工序,制定12项工艺标准技术要求,用于指导现场施工,规避工艺风险。分别为:
门窗洞口尺寸偏差控制关键技术要求
工程质量实测实量操作技术要求
防渗漏管理标准
成品保护技术要求
防开裂节点技术要求
防火门配置技术要求
住宅外门窗质量控制技术要求
模板工程施工关键技术要求
主体结构阶段机电预留预埋施工关键技术要求
回填土工程施工关键技术要求
测量放线关键技术要求
钢筋工程施工关键技术要求

②管理动作标准化,落地实施不走样

管理动作依据工程建造过程中常见的问题,制定一套涵盖从风险预控,到常见问题汇总及控制点,再到结果查验的操作指南,指导一线管理者对工程进行完整的管控。

世茂采取的是关键点管理法,将项目全过程划分成172个关键管理动作,进行精细化管理。

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万科则对施工全流程的管理动作进行分级,划分出强制管理的一级动作10个,重点监督的二级动作20个,项目执行的三级动作108个。

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2、为供应商赋能,让供应商有能力做好

供应方是工程实施者,所有的工艺技术都通过他们来落地。过去,房企强调自身内部的质量目标管理;现在,越来越多房企强调,管理要向工程质量供方内部延伸,输出质量管理标准和质量要求,形成管理、生产、供应一体化保障的质量保证体系。

①选好同路人

前期对总包、监理、桩基单位、桩基检测、围栏设计及施工单位等的考察,要有严格准入门槛,选择与项目质量要求匹配的合作方。尤其要重视总包的选择,通过技术评审和团队面试,确保供应商的施工组织、资质、供应商管理团队人员组织架构满足工程要求。

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某标杆房企对供应商的评审标准(部分)

②严格技术交底

在项目开工前,梳理一套《工程管理指导书》,从工程进度、 工程质量、工程成本、技术管理、材料管理、会议制度、现场环境、现场安全、紧急事件处理等等方面制订出详细的管理标准和技术标准,并向监理单位和施工单位进行交底。

③为供方创造学习和执行标准的条件

创造便利条件,不断向供应商灌输管理办法和技术标准,让合作单位从根本上理解并执行项目部的质量管理要求。

例如绿城将项目过程中出现过质量缺陷汇编成册,作为后续项目操作的警示册,并作为监理公司进行抽检的重要依据。

蓝光某项目将二维码技术应用到项目工程技术交底、质量实测实量交底中。在现场,施工人员只要扫描二维码,就能实时了解包括放线技术、防水技术、吊顶技术(吊顶面、窗帘盒、空调出风口等)、木地板施工技术、户内门窗安装施工等在内的几十项技术交底方案,非常便利高效。

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来源:瑞捷工程研究中心


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塑造工程师文化
增强工程团队的荣誉感和使命感

三流的企业管理靠能人,二流的企业管理靠制度,一流的企业管理靠文化。
 
能让员工对工程质量怀揣敬畏之心的房企,其内部对品质必然有一定的追求。而且这种追求是自上而下的,老板对质量有执念,员工对质量有使命感和荣誉感。比如品质口碑较好的绿城、仁恒,其创始人对产品品质都有非常高的追求。
 
技术派代表企业万科中海金地,其内部也有自己的工程文化特色。
万科在2014开始启动工程师文化塑造,将每年的六月二十七日设定为万科的“工程师节”。自此,万科的工程师有了自己的节日。其所提出的“五种性格”、“四个标准”,让工程师文化变得有血有肉。

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现在,越来越多房企意识树立工程师文化的必要性。并在“工程师节”的基础上不断丰富内容和形式,力求把工程师文化日常化、固定化。

旭辉去年开始启动工程师节和工程质量月,首届工程师节,董事长林中还专门为工程师录制了节日视频,以显示对此的重视。
其工程质量月除了塑造仪式感外,还强调复盘总结。例如召开吐槽/反省会,让大家总结问题和缺陷;对优秀员工进行表彰,让工程师找到荣誉感。

还会组织专项活动,如精装修节点“找茬”,通过设置易错、易漏、难控的精装节点,让精装工程师通过灵动生动的方式掌握精装节点和工艺技术。

同时,要求各区域集团、事业部工程总监要在所在地区讲质量文化课,自上至下形成氛围;质量文化宣传语要“上墙”,时刻警醒员工。正如此类的活动,质量文化日常化。
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 发表于2019-08-02   |  只看该作者       筑龙币+20

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 发表于2019-08-07   |  只看该作者       筑龙币+10

3

某些大型知名房开,什么质量标准等书面资料做得相当好,但实际施工情况和书面资料相差很大。

 发表于2021-08-18   |  只看该作者       筑龙币+10

4

工程建造的实施者是施工方,但纵观国内地产行业的技术革新,一直都是房企在推动。

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